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家賃を回収して、部屋も明け渡してもらいたいという気持ちになりますが、まずは部屋を明け渡してもらうことが先となります。
実際のアクションは、家賃滞納から3〜4ヶ月程度経過した頃となります。
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内容証明郵便を使い、滞納家賃の督促と、家賃の支払がない場合の賃貸契約解除通知を送付します。
この時点で、借主より滞納家賃を支払う旨の申し出、または、明け渡す旨の申し出があるようであれば、合意事項を書面によって確約させます。
この内容証明郵便は、裁判では必ず必要になる書証となります。
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内容証明郵便による賃貸契約解除通知を送付しても借主が応じなければ、訴えの提起以外にありません。訴訟では、滞納家賃の支払、部屋の明け渡しとともに、明け渡しの遅延による損害金の請求を立てることになります。
ここまでに至ると、借主も判決を待つことなく、自発的に部屋の明け渡しを考え、それを申し出ることになるケースが大半を占めます。家賃滞納が事実であり、他に特別な争点がなければ、裁判所より、借主に対して自発的な明け渡しを前提とする和解の勧告がなされる可能性が高くなります。
そして、家賃の支払いや部屋の明け渡し時期等の取り決めが行われ、借主との和解が成立となり、訴訟は終了することとなります。訴訟上の和解で成立した内容が守られなかったときは、判決と同じように強制執行に踏み切ることができます。
和解が成立しないようであれば、判決となります。
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明け渡し等請求訴訟の提起で和解が成立し、または、明け渡しを命じる判決が言い渡されているのに、それでも自発的に明け渡さない場合には、強制執行（差押え）に踏み切ることになります。
強制執行（差押え）を実施するためには、まず執行官が訪問し、任意の明け渡しを期日を決定して催告し、応じない場合の措置として強制執行を実施することを告知します。
それでも応じない時には、弁護士が執行官と一緒に訪問し、強制的に室内にある持物を搬出することになります。
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なお、追加の申立として、「占有移転禁止の仮処分」というものがあります。訴訟では、提起した時点の占有者を被告とするのですが、判決では、提起した時点の占有者に対して明け渡しを命じます。訴訟中に占有者が変わった場合、変わった後の占有者に対して命じることができなくなります。
「占有移転禁止の仮処分」とは、裁判所に予め法的に占有者を固定するように申立を行い、後で占有者が変わるようなことがあっても、強制執行を行なうことができるようにするものです。判決後に強制執行を行う場合に、借主が判決を言い渡される前に占有者を入れ替える等の行動に出そうな場合に対しての措置となります。
このような申立を行うかについては、借主の動向等から個別に判断すべきところです。
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判決等が言い渡されているのに、自発的に滞納した家賃を支払わない場合、借主の給料や持物等の財産を差し押さえて、強制的に債権の回収を図ることも可能です。
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